Comment déterminer rapidement la valeur d'un immeuble de placement

Si vous envisagez sérieusement d'investir dans la région de DFW, il y a de fortes chances que vous examiniez de nombreuses propriétés.

Lorsque vous vous rapprochez d'un emplacement spécifique dans DFW, vous vous demandez peut-être comment déterminer rapidement la valeur d'une propriété. Ce guide pratique vous indiquera la bonne direction afin que vous puissiez apprendre à évaluer une propriété.

Quand devez-vous déterminer la valeur d'un immeuble de placement?

La première étape du processus d'achat consiste à choisir un prix. Vous devez choisir une fourchette de prix avec laquelle vous êtes à l'aise et ne regarder que les propriétés de cette fourchette.

Une fois que vous avez trouvé quelques propriétés qui vous intéressent, il est temps de comprendre ce qu'elles valent vraiment. Vous devez savoir combien la propriété peut potentiellement générer des revenus avant de faire une offre.

Que risquez-vous si vous vérifiez les mauvaises sources ou évaluez une propriété immobilière de manière incorrecte?

Le risque majeur de surévaluation d'une propriété est que vous finirez par faire moins que ce que vous attendez. Vous risquez de vous retrouver avec une propriété dont les flux de trésorerie sont négatifs.

Comment déterminez-vous la valeur d'un immeuble de placement et comment choisissez-vous le bon?

Il existe plusieurs façons de déterminer la valeur d'un immeuble de placement. La façon dont vous évaluez une propriété dépend du type d'investissement qui vous intéresse.

Le moyen le plus simple de déterminer la valeur d'un bien immobilier est de déterminer combien il pourrait générer.

Par exemple, supposons que la propriété puisse potentiellement générer 2 000 $ par mois. À condition que la propriété ne soit pas vacante pour toute l'année, la propriété rapporterait 24 000 $ par année.

Une fois que vous aurez évalué ce montant, vous devrez additionner vos coûts annuels. Pour calculer vos coûts globaux, vous devez combiner le prix de vente ou l'hypothèque plus le total des dépenses et des réparations.

Prenez votre revenu total et soustrayez vos dépenses. Une fois que vous avez ce numéro, divisez-le par votre investissement initial. Cela équivaut à votre taux d'investissement (ROI).

Ceci est beaucoup plus facile à expliquer en utilisant des nombres réels, nous allons donc fournir quelques scénarios ci-dessous. Par souci de simplicité, nous utiliserons deux exemples. Un exemple comprend une transaction en espèces et l'autre est une transaction partiellement financée.

Comment calculer le retour sur investissement d'une transaction en espèces

Dans ce scénario, supposons que vous calculez le retour sur investissement d'une maison à Fort Worth, au Texas. Le coût initial de la maison était de 200 000 $. Vos frais de clôture étaient de 1 000 $ et vous avez dû dépenser 5 000 $ en frais de rénovation et de réparation. (Remarque: ces chiffres sont des exemples et ne doivent pas être pris en compte lors de la prise de décisions d'achat réelles).

Votre coût d'investissement total est de 206 000 $.

Vos dépenses totales comprendraient vos taxes, assurances et frais HOA. Estimons cela à environ 650 $ par mois.

Supposons que vous puissiez louer la propriété pendant onze mois de l'année pour 2 000 $ par mois. Vous pouvez peut-être le louer pour les douze mois complets, mais vous pouvez vous attendre à un certain temps de vacance.

Pour faire le calcul, multipliez votre revenu mensuel par 11 pour obtenir votre revenu annuel moins un mois de vacances. Multipliez les dépenses par 12 pour obtenir une estimation de vos coûts annuels.

2000 $ x 11 = 22000 $ = votre revenu annuel

650 $ x 12 = 7 800 $ = vos coûts annuels

Ensuite, soustrayez vos dépenses de vos revenus.

22 000 $ – 7800 $ = 14 200 $ = votre rapport annuel.

Enfin, divisez le rendement annuel (14 200 $) par l'investissement total (206 000 $).

14 200 $ / 206 000 $ = 0,068 ou 6,8%

Votre retour sur investissement est de 6,8%.

Comment calculer le retour sur investissement d'une transaction partiellement financée

Pour ce scénario, supposons que tous les chiffres sont identiques, mais au lieu de payer en espèces, vous avez choisi d'en financer une partie.

Le coût initial de la maison était de 200 000 $ et vous avez choisi de verser 50 000 $ à l'avance. Les frais de clôture avec une hypothèque sont plus élevés, nous estimons donc 3 000 $ en frais de clôture.

Il en coûte le même 5000 $ pour les réparations.

Vos dépenses totales sont de 58 000 $.

Vos dépenses sont les mêmes + votre hypothèque. En utilisant une calculatrice hypothécaire à un intérêt de 4% pour une hypothèque de 30 ans, votre versement hypothécaire mensuel serait de 716 $.

Les dépenses totales seraient d'environ: 1 366 $ par mois ou 16 392 $ par année.

Les frais de location fixés à 2 000 $ pour onze mois seraient de 22 000 $ par année.

Soustrayez votre revenu annuel de vos dépenses annuelles.

22 000 $ – 16 392 $ = 5 608 $ = votre rapport annuel.

Pour calculer votre retour sur investissement, divisez vos dépenses initiales par votre déclaration annuelle.

5.608 / 58.000 = 0,096 ou 9,6% =

Votre ROI est de 9,6%.

Il convient de noter que ces prix sont simplement hypothétiques et peuvent ne pas refléter le coût réel d'achat ou la valeur réelle du prix de location.

L'équation simple n'inclut pas non plus le coût des réparations susceptibles de déboucher sur un bien locatif.

Enfin, il peut sembler étrange qu'un bien payé en espèces ait un retour sur investissement plus faible. Le financement booste votre retour sur investissement à court terme car vos coûts initiaux sont inférieurs. Cependant, votre flux de trésorerie mensuel est plus élevé lorsque vous payez en espèces.

Comparaison de ce modèle d'évaluation avec d'autres

L'exemple ci-dessus est quelque chose appelé approche des revenus. Il est axé sur combien d'argent la maison gagne. En d'autres termes, il vous montre quel type de flux de trésorerie la maison génère. Chez LEAP, nous l'utilisons sur une approche commerciale qui se concentre sur des ventes comparables.

Une approche de vente consiste à acheter un bien immobilier et à faire de l'argent quand sa valeur augmente. Avec cette approche, vous achetez une propriété principalement pour la vendre à un meilleur prix dans un avenir proche ou lointain.

L'approche commerciale est un peu plus un pari. Si vous basez votre investissement immobilier sur la vente d'une propriété et que l'économie ralentit, vous perdrez de l'argent sur votre investissement. De plus, vous devez vendre la propriété avant de pouvoir réaliser un profit.

Certaines personnes préfèrent acheter des propriétés uniquement pour les vendre plus tard à un meilleur prix. Si tel est l'objectif final, ils peuvent ne pas se préoccuper de louer une maison dont les flux de trésorerie sont négatifs.

Chez LEAP, nous préférons regarder les maisons qui génèrent des flux de trésorerie positifs chaque mois. Si vous choisissez de vendre la maison à l'avenir, la valeur d'appréciation de la maison est un bonus.

Le dernier mot sur la façon de déterminer la valeur d'un immeuble de placement

La détermination de la valeur d'une propriété ne doit pas être difficile.

Tout d'abord, décidez du ROI que vous souhaitez réaliser. Ensuite, demandez-vous si vous souhaitez utiliser une approche de vente ou une approche de revenu.

Une fois que vous connaissez votre approche, calculez le profit potentiel que chaque propriété peut faire.

Si vous êtes intéressé par un immeuble à revenus, n'oubliez pas que votre location doit être positive. Votre profit doit toujours être supérieur à vos dépenses.

LEAP Property Management possède des années d'expérience dans le domaine des propriétés et peut aider à déterminer la valeur d'une propriété.

Une fois que vous avez choisi une propriété, LEAP vous aidera à placer les locataires et à entretenir votre propriété afin que vous puissiez garder un flux de trésorerie positif.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour savoir comment nous pouvons vous aider à réaliser vos rêves d'investissement.