Comment gérer les demandes de réparation des locataires [Texas Laws and Regulations]

Les investisseurs immobiliers chevronnés comprennent que des réparations seront effectuées. Qu'il s'agisse de dégâts d'eau causés par un tuyau qui a éclaté ou d'une porte de garage cassée, les possibilités de réparations pour une location ne manquent pas.

Souvent, ce sont les «propriétaires accidentels» qui sont surpris lorsqu'une réparation survient, et ils peuvent ne pas savoir s'ils doivent ou non y remédier immédiatement.

Dans cet article, nous passerons en revue les droits et responsabilités des propriétaires les plus importants du Texas, ainsi que les droits des locataires au Texas pour les réparations.

Même si les lois de l'État du Texas ont tendance à favoriser le propriétaire, nous commencerons par les meilleures pratiques pour gérer les demandes des locataires et protéger vos actifs.

Réparations: ce qui est et n'est pas nécessaire

Selon le Texas Property Code, les propriétaires sont tenus de faire un «effort diligent» lors d'une réparation si les conditions suivantes sont remplies:

  • La demande est signalée à la personne à qui le loyer est normalement payé;
  • Le loyer du locataire est à jour; et
  • L'état de la maison pourrait être dangereux pour la santé ou la sécurité du locataire; ou
  • Il n'y a pas d'approvisionnement en eau à au moins 120 ° F.

Lorsque nous parlons aux propriétaires de demandes de réparation de leur propriété, nous les exhortons à se mettre à la place de leurs locataires.

Pour quelqu'un qui ne veut pas payer pour une réparation, il est généralement utile d'aborder le problème de cette façon.

Si les toilettes d'un locataire commencent à fuir, nous devrons éventuellement les réparer. Et si nous ne nous en occupons pas rapidement, nous courons le risque de perdre ce locataire. (En outre, une fuite d'eau peut faire beaucoup de dégâts si elle n'est pas traitée rapidement.)

Et quand un locataire est en retard sur le loyer?

Souvent, les locataires qui doivent un loyer ne feront pas de demandes de réparation car ils ne veulent probablement pas attirer davantage l'attention sur eux-mêmes.

S'ils font une demande pour quelque chose de purement cosmétique, nous ne nous en occuperons probablement pas tout de suite. Cependant, si leur demande concerne quelque chose qui n'est pas cosmétique et qu'ils en font une deuxième, nous effectuerons généralement la réparation. C'est quelque chose que nous considérons au cas par cas.

Réparation des dommages causés par un locataire

Parfois, les locataires (ou leurs invités) endommagent les biens. Et parfois, ils trouveront de belles histoires sur la façon dont ils ne savent pas comment les dégâts se sont produits.

Une fois, nous avons eu un locataire avec une porte vitrée coulissante cassée. Il nous a dit que quelqu'un devait essayer de s'introduire par effraction, mais la porte était cassée de l'intérieur.

Nous avons également eu un locataire qui a essayé de forcer la porte de son garage pendant qu'elle était verrouillée, et il l'a déchirée. Il a également affirmé que quelqu'un devait avoir tenté de s'introduire par effraction.

Les dommages peuvent également résulter du fait qu'un locataire n'a pas signalé quelque chose, comme une fuite sous l'évier.

Cependant, les dommages causés par un locataire ne sont pas couverts par les droits des locataires au Texas pour les réparations. Mais ignorer le problème n'est pas une bonne stratégie, en particulier les dommages qui peuvent s'aggraver avec le temps.

Nos situations de dommages causés par le locataire se sont généralement passées comme suit: dans le cas de la porte de garage cassée ci-dessus, le locataire a tendu la main et a demandé une réparation.

Nous avons appelé notre préposé à l'entretien et, en plus de demander une réparation, nous lui avons demandé d'enquêter sur ce qui s'était passé avec la porte. Il nous a donné son avis, à savoir que quelqu'un avait forcé la porte de l'intérieur. Nous avons signalé ses conclusions au locataire, lui avons donné ses coordonnées et lui avons donné la possibilité de les aborder et de les faire réparer (sur son centime).

S'il avait insisté pour que quelqu'un d'autre cause les dégâts, nous aurions peut-être demandé à un deuxième professionnel d'enquêter. Au-delà de cela, si la réparation porte sur quelque chose de petit qui ne causera aucun dommage supplémentaire, nous pouvons simplement attendre que le locataire déménage et retenir les frais de réparation sur son dépôt de garantie.

Entrer dans la propriété d'un locataire

Les propriétaires et le personnel de gestion immobilière ne sont pas tenus de donner un avis sur l'entrée dans la propriété d'un locataire. Cependant, nous donnons toujours un préavis de 24 heures. Nous pensons que cela est important pour la sécurité de notre équipe de gestion immobilière, ainsi que pour la courtoisie des locataires. Certaines choses qui ne sont pas des exigences légales sont toujours de bonnes pratiques.

Après avoir été chez un locataire alors qu’il n’était pas présent, nous laissons généralement une carte de visite ou quelque chose pour lui faire savoir que nous y étions. Cela ne fait pas non plus partie des droits et responsabilités des propriétaires du Texas, mais c'est réfléchi.

Collecte pour réparations après le départ d'un locataire

Lorsqu'un locataire déménage, nous effectuons une visite. En cas de dommages dont le locataire est responsable, nous prenons en charge les frais de réparation sur son dépôt de garantie.

Si le montant des dommages dépasse le dépôt de garantie, nous leur envoyons une facture détaillée payable dans les 10 jours. S'ils ne paient pas dans les 10 jours, nous confions la situation à une agence de recouvrement.

Nous disons souvent à nos propriétaires de ne pas s’attendre à cet argent. Cependant, si l'ancien locataire ne paie pas, cette facture apparaîtra sur son rapport de crédit.

Suivre les réglementations en matière de location

C'est l'une des grandes choses à propos de l'utilisation d'une entreprise comme LEAP Property Management: vous pouvez laisser les préoccupations concernant le respect des règles et règlements aux gestionnaires immobiliers, qui prennent des cours pour les besoins de formation continue pour rester à jour.

Lorsque vous planifiez l'avenir de vos immeubles de placement immobilier, n'oubliez pas que des réparations seront effectuées. Budget pour garder l'argent en main pour les réparations.

Si quelque chose se casse, il est généralement préférable de le réparer dès que possible. Les règlements régissant les droits et responsabilités des propriétaires du Texas ont tendance à favoriser le propriétaire. Cela dit, il est toujours dans votre intérêt de garder de bons locataires heureux.